Was bedeutet besenrein im Mietrecht?

Besenrein heißt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs von 2018, dass grobe Verschmutzungen beseitigt, die Böden gefegt oder gesaugt und Spinnweben entfernt sind. Eine Grundreinigung oder Fensterputzen ist damit nicht gemeint. Die Wohnung muss außerdem leer übergeben werden.

Muss ich die Wohnung streichen, wenn ich sie unrenoviert übernommen habe?

In der Regel nicht. Hast du die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen und dafür keinen angemessenen Ausgleich bekommen, ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen nach dem BGH-Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14) unwirksam. Das Einzugsprotokoll ist dafür der wichtigste Nachweis.

Sind starre Renovierungsfristen im Mietvertrag heute noch gültig?

Nein. Klauseln, nach denen bestimmte Räume zwingend nach festen Jahresfristen renoviert werden müssen, unabhängig vom tatsächlichen Zustand, sind unwirksam. Zulässig sind nur weiche Fristen, die sich am Zustand der Wohnung orientieren, etwa mit Formulierungen wie in der Regel.

Darf der Vermieter vorschreiben, in welcher Farbe ich streichen muss?

Während der Mietzeit darf er dir keine bestimmten Farben vorschreiben. Bei der Rückgabe kann er aber verlangen, dass die Wände nicht in kräftigen oder ungewöhnlichen Farben zurückgegeben werden, wenn du sie hell übernommen hast. Helle, neutrale Töne sind deshalb vor dem Auszug der sichere Weg.

Was passiert, wenn ich trotz Pflicht nicht renoviere?

Der Vermieter muss dir meist zuerst eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen. Verstreicht sie, kann er Schadensersatz verlangen und mit der Kaution verrechnen. Solche Ansprüche verjähren nach § 548 BGB sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung.

Muss ich Bohrlöcher beim Auszug immer verschließen?

Dübellöcher in üblichem Umfang gelten als normaler Gebrauch der Wohnung. Sie mit etwas Spachtelmasse zu verschließen, ist trotzdem sinnvoll und vermeidet Diskussionen bei der Übergabe. Löcher in Fliesen sind heikler, weil sie sich schwer ausbessern lassen.

Mietwohnung beim Auszug renovieren: Was ist wirklich Pflicht?

Als wir 2021 aus unserer Leipziger Wohnung ausgezogen sind, stand im Mietvertrag, dass alle fünf Jahre gestrichen werden muss. Ich habe drei Wochenenden gerollt und erst danach erfahren, dass die Klausel gar nicht gültig war. Muss ich eine Mietwohnung bei Auszug renovieren? Die ehrliche Antwort lautet: viel seltener, als die meisten denken — aber nicht nie.

Muss ich eine Mietwohnung bei Auszug renovieren? Die gesetzliche Grundregel

Nach dem Gesetz ist der Vermieter dafür zuständig, die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten (§ 535 Abs. 1 BGB). Dazu gehören grundsätzlich auch die Schönheitsreparaturen, also das Streichen und Tapezieren. Als Mieterin oder Mieter musst du also von Gesetzes wegen nicht renovieren.

Diese Pflicht kann der Vermieter aber im Mietvertrag auf dich übertragen. In fast jedem Formularmietvertrag steht deshalb eine Klausel zu Schönheitsreparaturen. Ob sie dich tatsächlich verpflichtet, hängt davon ab, ob sie wirksam ist. Und genau hier hat der Bundesgerichtshof (BGH) in den vergangenen zwanzig Jahren viele Klauseln gekippt.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Schönheitsreparaturen und Instandhaltung. Ein tropfender Wasserhahn, eine kaputte Heizung oder ein undichtes Fenster sind Instandhaltung, und die bleibt beim Vermieter. Auf dich übertragen lassen sich nur die Arbeiten, die durch normales Wohnen entstehen: vergilbte Wände, abgestoßene Türzargen, abgeblätterte Heizkörperfarbe. Daneben gibt es in vielen Verträgen eine Kleinreparaturklausel für kleine Schäden bis zu einem bestimmten Betrag — das ist ein eigenes Thema und hat mit dem Renovieren beim Auszug nichts zu tun.

Wer gerade überlegt, ob Mieten auf Dauer überhaupt zur eigenen Lebenslage passt, findet im Beitrag Mieten, kaufen, wohnen: Welche Wohnform zum Alltag passt eine Abwägung.

Wirksamkeit von Klauseln: Wann der Mietvertrag dich nicht verpflichtet

Bevor du am Auszugswochenende den Farbeimer öffnest, lohnt ein genauer Blick in den Mietvertrag. Ist die Klausel unwirksam, fällt die Renovierungspflicht komplett weg — und der Vermieter darf auch nicht stattdessen Geld verlangen. Diese Konstellationen haben Gerichte immer wieder als unwirksam eingestuft:

Unrenoviert übernommen: Hast du die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig bekommen und dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten, etwa eine Mietminderung, ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam. So hat es der BGH 2015 entschieden (Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14).
Starre Fristen: Klauseln, nach denen zum Beispiel Küche und Bad zwingend alle drei Jahre gestrichen werden müssen, egal wie die Wände aussehen, sind unwirksam. Zulässig sind nur weiche Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“, die auf den tatsächlichen Zustand abstellen.
Pauschale Endrenovierung: Eine Klausel, nach der beim Auszug immer renoviert werden muss, unabhängig davon, wann zuletzt gestrichen wurde, ist ebenfalls unwirksam.
Quotenabgeltung: Klauseln, nach denen du beim Auszug anteilig für eine noch nicht fällige Renovierung zahlen sollst, hat der BGH 2015 für unwirksam erklärt.
Zu enge Farbvorgaben: Wer vorschreibt, dass während der Mietzeit nur in Weiß gestrichen werden darf, greift unangemessen in deine Gestaltung ein.

Wichtig: Ist ein Teil der Klausel unwirksam, kippt in vielen Fällen die gesamte Regelung zu den Schönheitsreparaturen. Das gilt aber nicht in jedem Fall, und Formulierungen unterscheiden sich im Detail.

Was genau sind Schönheitsreparaturen?

Der Begriff ist enger, als viele Vermieter es gern hätten. Als Maßstab ziehen Gerichte die Zweite Berechnungsverordnung heran (§ 28 Abs. 4). Zu den Schönheitsreparaturen gehören danach:

Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
das Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizrohre,
das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Nicht dazu gehören das Abschleifen von Parkett, der Austausch eines abgenutzten Teppichbodens, das Streichen der Fenster von außen oder das Erneuern von Fliesen. Diese Arbeiten gehören zur Instandhaltung beim Vermieter, solange du nichts beschädigt hast.

Fachgerecht heißt dabei nicht, dass ein Maler kommen muss. Du darfst selbst streichen, solange das Ergebnis ordentlich ist. Aus meiner Zeit in der Tischlerei weiß ich, wie viel Ärger an kleinen Dingen hängt: Farbe auf Lichtschaltern, Nasen an Türzargen, ungleichmäßig gestrichene Heizkörper. Abkleben, zwei dünne Schichten statt einer dicken und eine gute Lammfellrolle machen hier den Unterschied.

Bohrlöcher und bunte Wände

Dübellöcher in üblichem Umfang, etwa für Regale, Lampen und Bilder, gelten als normaler Gebrauch einer Wohnung. Ich verschließe sie trotzdem vor der Übergabe mit etwas Spachtelmasse — das kostet einen Nachmittag und nimmt jeder Diskussion den Wind aus den Segeln. Löcher in Fliesen sind ein heiklerer Punkt, weil Fliesen sich nicht so leicht ausbessern lassen. Wer ohne Bohren aufhängen will, findet Ideen in meinem Beitrag über Alternativen zu Wandleisten in der Einrichtung.

Bei Farben gilt: Während der Mietzeit darfst du deine Wände so streichen, wie du möchtest. Hast du die Wohnung aber mit hellen, neutralen Wänden übernommen und gibst sie mit knallroten oder dunkelblauen Wänden zurück, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen — auch dann, wenn die Renovierungsklausel im Vertrag unwirksam ist. Neutrale, helle Töne vor dem Auszug sind deshalb der sicherere Weg.

Besenrein oder renoviert: Der Zustand bei der Schlüsselübergabe

Steht in deinem Vertrag keine wirksame Renovierungsklausel, musst du die Wohnung besenrein übergeben. Das klingt nach Wischen und Polieren, meint aber weniger. Nach einer Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2018 heißt besenrein: grobe Verschmutzungen beseitigen, Böden ausfegen oder saugen, Spinnweben entfernen. Eine Grundreinigung schuldest du nicht.

Dazu gehört natürlich, dass die Wohnung leer ist. Alles, was du eingebaut hast, musst du grundsätzlich wieder entfernen, es sei denn, du hast mit dem Vermieter oder dem Nachmieter etwas anderes vereinbart. Das betrifft Einbauschränke, Klebefolien an Fenstern, Lampen, die nicht zur Wohnung gehörten, und selbst verlegten Bodenbelag.

Ein Punkt, über den bei Übergaben häufig gestritten wird, ist Schimmel. Ist er durch falsches Lüften entstanden, kann der Vermieter Ersatz verlangen. Liegt die Ursache in der Bausubstanz, etwa an einer Wärmebrücke, ist er Sache des Vermieters. Kleine Stellen im Bad solltest du vor der Übergabe trotzdem behandeln; wie das mit einem chlorhaltigen Mittel geht, steht im Beitrag Schimmel im Bad entfernen. Und wer vorbeugen will, sollte die Luftfeuchtigkeit im Blick behalten — zu trockene Luft ist ebenso wenig gut, wie ich in meinem Beitrag über Luftfeuchtigkeit unter 40 Prozent erkläre.

Die meisten Streitigkeiten beim Auszug entstehen nicht an den Wänden, sondern an fehlenden Fotos.

Übergabeprotokoll und Dokumentation: So vermeidest du Streit

Das wichtigste Dokument beim Auszug ist das Übergabeprotokoll. Darin halten du und der Vermieter gemeinsam fest, in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wird: Raum für Raum, mit Zählerständen und Anzahl der Schlüssel. Unterschreiben beide, ohne dass Mängel vermerkt sind, wird es für den Vermieter später schwer, neue Ansprüche geltend zu machen.

So bereite ich eine Übergabe vor:

Altes Einzugsprotokoll heraussuchen. Es zeigt, welche Mängel schon beim Einzug da waren. Ohne dieses Protokoll ist der Nachweis schwierig.
Fotos mit Datum machen. Jede Wand, jeder Boden, jede Tür, Bad und Küche — einen Tag vor der Übergabe, bei Tageslicht.
Zählerstände notieren und fotografieren. Strom, Wasser, Heizung.
Bei der Übergabe genau lesen. Unterschreib nichts, womit du nicht einverstanden bist. Strittige Punkte kannst du im Protokoll als strittig vermerken.
Eine Kopie mitnehmen. Am besten sofort, sonst per Foto vom unterschriebenen Protokoll.

Was passiert, wenn du trotz wirksamer Pflicht nicht renovierst? Der Vermieter muss dir in der Regel zuerst eine angemessene Frist setzen, die Arbeiten nachzuholen. Erst wenn die verstreicht, kann er Schadensersatz verlangen, etwa die Kosten eines Malerbetriebs, und mit der Kaution verrechnen. Für solche Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung gilt eine kurze Verjährung: sechs Monate ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB).

Wer seine Rechte kennen will, findet beim örtlichen Mieterverein für einen überschaubaren Jahresbeitrag Beratung. Gerade bei Klauseln, deren Wirksamkeit nicht eindeutig ist, lohnt sich das oft schon vor dem ersten Pinselstrich.

Häufige Fragen (FAQ)

Was bedeutet besenrein im Mietrecht?: Besenrein heißt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs von 2018, dass grobe Verschmutzungen beseitigt, die Böden gefegt oder gesaugt und Spinnweben entfernt sind. Eine Grundreinigung oder Fensterputzen ist damit nicht gemeint. Die Wohnung muss außerdem leer übergeben werden.
Muss ich die Wohnung streichen, wenn ich sie unrenoviert übernommen habe?: In der Regel nicht. Hast du die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen und dafür keinen angemessenen Ausgleich bekommen, ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen nach dem BGH-Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14) unwirksam. Das Einzugsprotokoll ist dafür der wichtigste Nachweis.
Sind starre Renovierungsfristen im Mietvertrag heute noch gültig?: Nein. Klauseln, nach denen bestimmte Räume zwingend nach festen Jahresfristen renoviert werden müssen, unabhängig vom tatsächlichen Zustand, sind unwirksam. Zulässig sind nur weiche Fristen, die sich am Zustand der Wohnung orientieren, etwa mit Formulierungen wie in der Regel.
Darf der Vermieter vorschreiben, in welcher Farbe ich streichen muss?: Während der Mietzeit darf er dir keine bestimmten Farben vorschreiben. Bei der Rückgabe kann er aber verlangen, dass die Wände nicht in kräftigen oder ungewöhnlichen Farben zurückgegeben werden, wenn du sie hell übernommen hast. Helle, neutrale Töne sind deshalb vor dem Auszug der sichere Weg.
Was passiert, wenn ich trotz Pflicht nicht renoviere?: Der Vermieter muss dir meist zuerst eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen. Verstreicht sie, kann er Schadensersatz verlangen und mit der Kaution verrechnen. Solche Ansprüche verjähren nach § 548 BGB sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung.
Muss ich Bohrlöcher beim Auszug immer verschließen?: Dübellöcher in üblichem Umfang gelten als normaler Gebrauch der Wohnung. Sie mit etwas Spachtelmasse zu verschließen, ist trotzdem sinnvoll und vermeidet Diskussionen bei der Übergabe. Löcher in Fliesen sind heikler, weil sie sich schwer ausbessern lassen.